thebell Forum|2024 건설부동산 포럼

"급변하는 발주패턴, 투자개발형 사업 집중하라"

해외건설 발주패턴이 급변하는 가운데 투자개발형 사업에 집중해야 한다는 의견이 제기됐다. 단순도급형 사업과 금융주선형 사업의 빈자리를 고수익으로 통하는 투자개발형 사업이 채우고 있기 때문이다. 저변 확대 차원에서 개별 건설사들의 노력과 함께 정책적인 지원이 뒷받침돼야 한다는 목소리가 나온다. 정창구 해외건설협회 해외건설정책지원단장(사진)은 23일 서울 중구 더플라자호텔에서 '혹한기 부동산 시장과 건설사 대응전략'이라는 주제로 열린 '2024 더벨 건설부동산 포럼'에서 '다시 해외로 떠나는 건설사, 성공전략은'에 대해 발표했다. 먼저 정 단장은 발주패턴에서 변화가 포착된다고 강조했다. 프로젝트 규모가 점차 대형화되자 정부 재정에 의존해야 하는 단순도급형 사업이 감소하기 시작했다. 차관단 대출(Syndicated Loan)이 담보돼야 하는 금융주선형 사업도 줄어드는 추세다. 코로나19 이후 감소세가 보다 본격화됐다. 단순도급형과 금융주선형 사업의 빈자리는 투자개발형 사업이 채웠다. 시공사들이 설계·조달·시공(EPC) 외에 특수목적법인(SPC)의 에퀴티 투자자로 참여하는 사례가 늘어났다. SPC는 사업 주체이자 프로젝트파이낸싱(PF)의 차주로 활용된다. 인프라 사업이 고도화되고 있는 현상과 무관하지 않다. 그 중에서도 '혁신형 설계·시공 일체형(PDB)' 방식이 주목받는 상황이다. PDB는 사업 초기 단계부터 설계·조달·시공사간에 논의가 가능하다는 장점이 있다. 협의를 통해 독소조항을 제외할 수 있어 공사비와 공기에 대한 리스크에서도 자유롭다. 주로 캐나다와 같은 선진국들이 주로 활용한다. 개발도상국이나 신흥국도 투자개발형 사업 유치를 위해 자금조달 구성에 변화를 주고 있다. 에퀴티 투자보다는 대출 비율이 늘어난 게 눈에 띈다. 정부 보조금을 적극 활용하고 현지 금융기관을 창구로 활용하고 있다. 공적금융기관(ECA)의 지원 규모가 확대되고 있다는 점도 달라진 기조를 방증한다. 정 단장은 "캐나다와 같은 선진국들은 상대적으로 복잡하고 어려운 사업에 PDB 방식을 적용하고 있다"며 "리스크를 분담하는 효과가 있기 때문"이라고 설명했다. 그러면서 "그간 양허성자금에 의존해 왔던 개도·신흥국들도 투자개발형 사업을 도입하고자 각고의 노력을 이행하는 모습"이라고 덧붙였다. 발주패턴이 투자개발형 사업 위주로 재편됐지만 아직 국내 건설사들의 성과는 미비한 편이다. 과거 전체 수주실적 가운데 투자개발형 사업이 차지하는 비중은 3%대에 불과했다. 한국해외인프라도시개발지원공사(KIND) 설립 후 늘어나기는 했지만 최근 5년(2019~2023년)간 평균 비중이 5%대에 그친다. 사정이 이렇다 보니 투자개발형 사업의 수주가 본격화될 시 국내 건설사들의 수익성이 개선될 것이란 의견에 무게가 실리고 있다. 국내 주요 건설사들은 주택 호황기 덕에 최근 3년간 매출이 꾸준히 늘어났으나 순이익은 지속 감소했다. 원자재값 부담과 함께 부실화된 부동산 PF에 발목을 잡혔다. 그는 "수익성 지표를 신고한 172개 기업들이 밝힌 해외공사의 적자비율은 14% 수준"이라며 "국내공사의 적자비율이 17%라는 점에 미루어 해외공사가 수치상 우량하다"고 말했다. 이어 "단순도급형 공사의 수익률이 3% 내외인 반면 투자개발형 사업은 최소 6~7%에 달하는 수익률을 추구한다"고 부연했다. 마지막으로 국내 건설사들이 투자개발형 사업을 수주하기 위해서는 보다 과감한 투자가 선행돼야 한다고 조언했다. 선진국에 조인트벤처(JV)를 설립하는 게 대표적인 방법이다. 친환경 프로젝트나 스마트시티와 같이 수익성이 담보된 사업 위주로도 전략을 수립해야 한다. 단기 성과주의를 지양해야 한다는 의견도 첨언했다. 정 단장은 "개별 건설사들의 노력과 함께 정부의 지원방안도 뒷받침될 필요가 있다"며 "원팀코리아와 같이 사업 단계별 핀셋 지원이 이뤄지는 추세이지만 보다 다양화돼야 한다"고 전했다. 그러면서 "러시아·우크라이나 전쟁의 종전에 대비해 경협증진자금(EDPF) 지원조건을 완화하는 절차도 요구된다"고 덧붙였다.

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"부실 PF 분산·유동성 지원책 필요, 세제 혜택도 해법"

"부동산 PF 시장의 위기가 당분간 이어지겠지만 정부 차원의 건설사 유동성 지원 장치 마련과 금융권의 부실 PF 자산의 처리 시점 분산 유도가 필요합니다. 건설사도 공공 사업 수주 노력 강화와 자산 매각 등 유동성 확보 노력이 더해져야 합니다." 김정주 한국건설산업연구원 연구위원(사진)은 23일 서울 중구 더플라자호텔에서 '혹한기 부동산 시장과 건설사 대응전략'을 주제로 열린 '2024 더벨 건설부동산 포럼'에 참석해 '부동산 PF 위기 상황진단과 향후 전망'을 발표했다. 김 연구위원은 "지금의 부동산 PF 시장 위기는 금리 및 공사비 인상이란 외부적 요인과 시공사 신용도에 과도하게 의존한 담보 대출적인 구조적 문제점뿐 아니라 정부의 단편적인 부동산 정책과 시장의 혼란 등이 맞물린 복합 실패"라고 진단하며 "금융당국이 오는 5월 PF 자산에 대한 건전성 분류 기준을 개선하고 부실 분류 자산에 대한 충당금 설정 의무 강화 등 정리에 나설 것"이라 설명했다. 국내 부동산 시장은 지난해 말 도급 순위 16위 중견 건설사 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 비롯된 위기가 재점화됐다. 2022년 하반기 신용위기로부터 촉발된 부동산 PF 위기는 정부의 시장 개입으로 일정 기간 지연됐지만 고금리 기조와 공사 원가 상승 등이 맞물리면서 다시 불거졌다. 그는 지난해 말 기준 금융권 부동산 PF 대출 현황을 204조원이 넘는 것으로 추산했다. 과거 금융위기와 달리 전체 익스포저 규모 확대와 제2금융권에 집중된 점 등을 고려할 때 경제 전반에 미칠 부정적 우려가 상존한다고 지적했다. 특히 제2금융권이나 정확한 PF 규모가 추산되지 않는 새마을금고 등 사각지대가 손실을 흡수할 수 있는지에 의문이 존재한다고 우려했다. 김 연구위원은 "저축은행의 경우 부실채권 규모 대비 정부의 직접적인 유동성 공급이 제한적인 상황에서 자체 증자 여력도 부족한 경우가 많아 위기 발생 시 신속한 대응에 의문이 존재한다"며 "올해 하반기 금리 인하 가능성도 낮은 가운데 시장의 흐름이 개선되지 않을 경우 개발 사업의 손실을 건설사, 나아가 금융권까지 떠안을 경우 시장의 충격이 없진 않을 것"이라고 전망했다. 여기에 국내 경제는 반도체를 제외하면 고물가와 고금리 등으로 내수 부진이 이어지면서 R&D 예산 감소와 원자재 가격 상승 같은 불확실성이 증가하고 있다. 이에 부동산 세제 측면에서 획기적인 혜택 부여가 기업 및 수요층의 구매 심리를 향상시켜 시장을 반등시킬 수 있는 해법이라고 제언했다. 김 연구위원은 "세제 측면에서 획기적인 혜택 부여로 기업과 소비자 구매 심리가 향상되면 부동산 시장이 반등할 수 있을 것"이라면서도 "다만 현재 재정 여유가 많지 않아 공공 인프라 투자나 불안정한 금융 여건으로 민간 투자 활성화가 힘들어 현실적인 제약도 크다"고 말했다. 건설 경기 선행지표인 수주 규모는 전년 대비 약 20% 감소했다. 건설 투자도 기존 수주 물량의 준공 기한 도래 후 신규 확보에 어려움을 겪으면서 감소세로 전환한 상황이다. 올해 1월 정부가 주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안 대책을 발표하며 △유동성 및 금융(보증) △지방사업장 △수요촉진 △비주택 △임대 리츠·사업 활성화 등을 지원하기로 했지만 한계도 여전하다는 것이다. 그는 "정부가 1월에 이어 3월에 낸 대책은 LH의 토지 역경매나 기업구조조정리츠(CR리츠) 등 전향적으로 나온 것으로 평가하지만 부동산 PF 시장의 규모 등을 고려하면 역할도 제한적"이라며 "핵심적인 지원 내용이 법률 개정사항과 관련돼 있어 현실성이 떨어지는 만큼 정책 집행의 속도와 향후 지원 규모의 확대 정도가 중요하다"고 말했다. 건설업계의 자금 조달 여건을 확보하는게 중요하다고 제언하기도 했다. 정부의 지원책을 통한 건설경기 불확실성 문제가 단기간에 해소되기 어렵기 때문이다. 아울러 금융기관의 부실 부동산 PF 정리가 이어지면 신규 개발 사업에 건설사 신용보강 등의 PF도 녹록지 않을 것으로 전망된다. 김 연구위원은 "건설산업의 개발 구조가 지금과 같이 유지된다면 똑같은 위기는 반복될 것"이라며 "금리 인상 등 외부 변수로 인한 리스크 관리 역량도 키워야 하지만 부동산 PF 구조에 의존한 건설산업 문제점을 정확하게 파악해 정부의 정책이 보완돼야 비슷한 위기를 맞지 않을 수 있다"고 말했다. 이어 "부동산 PF 시장의 위기는 기회의 다른 측면이라 생각되는 만큼 이번 위기를 잘 넘겨 건설업계 정상화를 기대한다"고 덧붙였다.

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"정확한 진단으로 위기를 성장 기회로 삼아야"

"부동산 가격이 하락할 때를 기회로 삼아야 한다. 그간 건설부동산 경기 침체는 다수의 건설사가 워크아웃이나 법정관리에 들어가게 만들기도 했지만 일부 건설사들에게는 성장의 발판이 됐다는 점을 기억할 필요가 있다." 이광수 광수네 복덕방 대표(사진)는 23일 서울 중구 더플라자호텔에서 '혹한기 부동산 시장과 건설사 대응전략'이라는 주제로 열린 '2024 더벨 건설부동산 포럼'에서 '부동산 시장, 무엇이 중요한가?'에 대해 발표했다. 집값을 결정하는 요인들과 건설사 대응 방향을 두고 의견을 피력했다. 본격적인 발표에 앞서 이 대표는 건설부동산 경기에 대한 정확한 진단의 중요성을 강조했다. 현재가 변해서 미래가 되는 만큼 객관적이고 편견 없이 현재를 분석하는 것이 중요하다는 주장이다. 한국의 집값을 결정하는 가장 중요한 요인으로는 수요와 공급을 꼽았다. 인구수 및 가구수, 소득, 금리 등이 아닌 수요와 공급을 중심으로 집값을 전망해야 한다는 설명이다. 이 대표는 향후 금리가 떨어져도 주택 수요가 늘어나지 않으면 집값이 오를 수 없다고 내다봤다. 이 대표는 특히 투자 수요가 집값의 단기적인 변동을 야기했다고 분석했다. 2017년 1만2770건에 불과했던 갭투자 수요가 2021년 23만3768건으로 급증하면서 단기적으로 수요가 폭증했고 집값 급등으로 이어졌다는 분석이다. 현재 집값 약세도 투자 수요의 부재가 원인이다. 2020년 한때 6000건에 육박했던 월간 갭투자 건수는 2024년 현재 월 100건을 하회하고 있다. 투자 수요는 실수요자들이 꾸준히 부동산을 매입해야 늘어날 수 있는 지표다. 실수요가 투자 부동산을 받아줘야 이익을 노릴 수 있기 때문이다. 하지만 현재의 가격을 감당할 수 있는 유효 수요가 부족해지면서 투자 수요가 붙지 않았고 이것이 집값이 약세로 이어졌다는 진단이다. 공급 측면에서는 매도 물량의 변화에 주목해야 한다고 주문했다. 한국은 공동주택 중 16%는 다주택자가, 28%는 투자목적을 가진 1주택자가 보유하고 있다. 전체 공동주택의 44%가 집주인이 실거주하지 않고 있기 때문에 매도 물량이 빠르게 늘었다 줄었다 할 수 있는 구조다. 서울 아파트 매도 물량 변화에서도 이같은 현상이 관측된다. 2021년초 4만가구 수준이었던 매도물량은 2022년 5만가구를 돌파한 후 지난해말 7만7850가구로 치솟았다. 최근 수치는 8만3000가구에 육박하고 있다. 집값의 추가 상승이 어려울 것으로 전망되면서 대규모 매도 물량이 쏟아지고 있는 상황이다. 투자지역을 선정할 때에는 지역별 자가점유율을 눈여겨 봐야 한다고 설명했다. 자가점유율이 이미 높으면 실수요가 붙기 어렵기 때문에 투자하기 적합한 지역이 아니라는 설명이다. 대표적인 지역으로는 울산을 꼽았다. 울산은 자가점유율이 63.9%에 달하기 때문에 이 지역의 부동산 가격이 움직이는 것이 사실상 한국 부동산 가격의 고점 신호라고 강조했다. 국내 주택 가격이 고점을 찍었던 2021년 전국에서 집값 상승률이 가장 높았던 지역은 울산이었다. 이 대표는 시장이 위축돼 있지만 건설사들이 반대로 위기를 기회로 삼아야 한다고 촉구했다. 2008년 국내 미분양 가구수가 16만6000가구를 기록했을 당시 적잖은 건설사가 어려움을 겪었지만 반대로 위기를 기회로 삼아 대기업으로 성장했다. 건설사들의 위기극복 사례를 참고해야 한다는 주문이다. 새롭게 대기업 집단에 편입되거나 순위를 크게 높인 호반건설과 SM, 중흥건설, 부영이 위기를 극복한 건설사로 꼽혔다. 이들 건설사의 공통점은 정확한 현실 진단과 위기를 기회로 삼은 투자다. 경기침체로 인해 부동산 가격이 빠지자 사업지를 싼 가격에 확보하고 이를 바탕으로 부를 창출했다는 해석이다. 이 대표는 "건설사가 성장하기 위해서는 시장의 현재 흐름을 정확하게 분석하고 이를 바탕으로 미래를 예측해야 한다"며 "객관적인 분석을 통해 부동산 가격의 하락에서 오는 기회를 붙잡을 필요가 있다"고 설명했다.