thebell Forum|2023 디벨로퍼 포럼

"시니어하우징, 성장한계 극복안 '수익상품' 다각화"

시니어하우징이 성공적인 프로젝트로 자리매김하려면 가장 필요한 요건이 무엇일까. 수익상품을 다각화하는 노력이 수반돼야만 이를 달성할 수 있다는 지적이다. 한계성장에 직면할 수밖에 없는 구조적인 문제 때문이다. 최근 시니어하우징이 지식형 사업을 추구한다는 점, 신탁금융상품이 마련되고 있다는 점 등이 현 상황을 방증한다는 평가다. 이종민 마곡MICE AMC 실버사업팀 부장(사진)은 27일 서울 중구 더플라자호텔에서 '도시 개발의 변곡점, 새로운 기회'라는 주제로 열린 '2023 더벨 디벨로퍼 포럼'에 참석해 '운영 사례로 보는 시니어하우징의 현황과 전망'에 대해 발표했다. 본격적인 발표에 앞서 이 부장은 '더클래식500'의 센터장으로 근무했던 경험을 토대로 시니어하우징에 입소하는 회원들의 생애 지표를 공개했다. 계약 당시 1200명이었던 회원 수가 15년이라는 서비스 기간 동안 900명까지 줄어들었다는 자료였다. 회원들의 자연 감소분에 대한 설명이다. 시니어하우징의 총매출액 규모도 자연 감소분과 궤를 같이 했다. 1200명의 신규 회원들이 모두 입주했을 시점에 최고 매출액을 기록했다면 이후에는 관리비 인상 등이 맞물려 감소 수순을 밟았다. 결국 시니어하우징으로서는 구조적인 문제로 인해 한계성장에 직면할 수밖에 없다는 얘기다. 한계성장을 타개하기 위해 필요한 게 수익상품을 다각화하는 전략이다. 평균 입주율을 늘리기 위해 '잔금지불 유예 상품', '입소촉진 할인 상품'을 마련하거나 수익성 추구 차원에서 '타임 쉐어링 상품', '건강학교 상품' 등을 론칭하는 게 대표적인 방법으로 거론되고 있다. 물리적인 한계를 극복하는 차원에서 지식형 사업을 지향해야 한다는 주장이기도 하다. 노인을 '잘 아는' 기업으로 자리매김하기 위해 다양한 기업들과의 업무협약(MOU)도 추천했다. 일례로 더클래식500은 카이스트를 비롯해 LG전자, LG유플러스 등과 서비스를 공동 개발한 이력이 있다. 신탁금융상품을 마련한 데도 한계성장을 극복하겠다는 복안이 담겨 있다. 신탁운용자금을 바탕으로 월세를 확보하는 '주거신탁'과 선수이용매출을 활용하는 '치매요양신탁', 비영리 재단을 통한 '기부·장묘신탁' 등이 현재 시니어하우징을 대표하는 신탁금융상품으로 꼽힌다. 여기에 이 부장은 배우자에게 우선 상속권이 주어지는 '아내사랑평생안심보금자리신탁'과 미래비용을 추가로 신탁 설정하는 '자산관리컨시어지신탁' 등의 상품을 추가로 선보였다. 자산관리성 혹은 미래보장성을 골자로 한 평생안심형 상품이 마련되야 지속가능성을 담보할 수 있다는 주장이다. 마지막으로 이 부장은 'VL 르웨스트'에 얽힌 법률 관련 에피소드로 강연을 마무리했다. VL 르웨스트는 PFV 방식으로 추진 중인 시니어하우징이다. 롯데건설과 SD AMC가 공동 투자 및 설립한 마곡MICE AMC가 개발 주체로 이름을 올리고 있다. 810실 규모로 2025년 10월 입주 예정이다. 이 부장은 "PFV설치관련법에 상근임원을 배치하면 안된다는 내용이 존재하는 반면 노인복지설치관련법 상으로는 관리인을 직접 고용해야 한다"며 "VL 르웨스트가 위치한 강서구청으로부터 AMC에 위탁할 경우 고용이 가능하다는 답변을 받았지만 여전히 세제 등의 문제가 남아있다"고 설명했다.

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"서울 도심 정비사업 패러다임 획기적 변화"

최근 서울 도심 정비사업의 패러다임이 변화하고 있다. 녹지생태도심 재창조 전략과 '2040 서울도시기본계획'을 바탕으로 2030 기본계획이 수립돼 정비예정구역이 빠르게 확대되고 있다. 다수의 사업장에서 2030 계획의 핵심 중 하나인 개방형 녹지공간 확충도 이뤄지고 있다. 김영학 에이치유이앤디 대표이사(사진)는 27일 서울 중구 더플라자호텔에서 '도시 개발의 변곡점, 새로운 기회'라는 주제로 열린 '2023 더벨 디벨로퍼 포럼'에 참석해 '2030 서울 도시 정비 계획 전망과 과제'에 대해 발표했다. 2030 서울 도시 정비 계획, 도심정비 주요 이슈, 향후 도심 개발 시 고려 사항에 대해 설명하는 순으로 발표가 진행됐다. 지난해 4월 수립된 녹지생태도심 재창조 전략과 올해 초 만들어진 2040 서울도시기본계획을 바탕으로 앞서 2월 2030 도시·주거환경정비기본계획이 마련됐다. '2025 기본계획'의 한계를 보완해 정비사업 촉진 및 예정구역 확대, 도심부 밀도계획 조정, 서울 도심 주거비율 완화 등의 내용이 담겼다. 현재 해당 계획을 기반으로 서울 도심부 42개 구역 309개 지구에서 다수의 정비사업이 추진되고 있다. 서울 도심에서는 정비구역 해제 이후 정비예정구역으로 재지정되는 사례가 등장하고 도심 외 광역과 지역에서는 정비예정구역 가능구역으로 선정되는 사례가 늘어나고 있다. 김 대표이사는 "그간의 도시 계획에는 기존의 골목길, 자원 등을 보존하고 개발을 억제하는 측면이 있었으나 최근의 서울 도심 정비 패러다임에서는 전체 도시를 변화시키고 대전환을 맞이하자는 기조가 나타나고 있다"고 말했다. 해당 계획에 따른 도심 정비사업의 핵심 키워드로는 '개방형 녹지공간'이 꼽혔다. 재개발사업 추진 시 민간대지 내 개방형 녹지를 30% 이상 조성하는 것을 의무화하는 게 골자다. 해당 공간 확보를 위해 건폐율 축소·용적률 적용체계 조정·높이 완화가 이뤄졌다. 을지로3가구역 제1·2지구, 서소문구역 제11·12지구 등 개방형 녹지공간을 확보해 정비계획을 수립한 사례도 속속 등장하고 있다. 현재 시 도시계획위원회 심의 완료, 절차 진행 중인 지역도 늘어나고 있어 앞으로 개방형 녹지공간을 활용한 도심 개발은 더욱 활발해질 것으로 전망된다. 김 대표이사는 "서울시에서 수립 중인 녹지생태도심 가이드라인이 조만간 발표될 예정"이라며 "정책 동향을 수시로 파악하며 변화된 여건을 잘 활용해 소규모 대지 건축계획과 개방형 녹지공간의 적정 수준을 찾아가는 것이 필요하다"고 말했다. 그는 2030 기본계획에 맞춰 관련 제도가 빠르게 정착되고 있는 만큼 향후 도심 정비사업은 더욱 활발하게 이뤄질 것으로 전망했다. 2025 기본계획에서 주된 제약요소로 꼽혔던 높이계획이 완화되고 개방형 녹지 초과 조성 시 허용용적률에 인센티브를 적용하는 안이 발표되며 다수의 인허가 완료구역에서 정비계획 변경 수립을 검토 중이다. 김 대표이사는 "앞으로 서울 도심개발 진행 시 이제까지의 추진 사례를 참고해 인허가 전략을 수립할 필요가 있다"며 "특히 건축계획과 개방형 녹지와의 조화, 입지여건을 고려한 적정 높이계획을 세우는 것이 더욱 중요해질 것으로 본다"고 말했다.

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"급부상하는 데이터센터, 건설·금융·IT 종합역량 필요"

국내 데이터센터 개발 시장은 4차 산업혁명 기술들의 성장으로 향후 5년간 폭발적인 확장세가 기대되는 영역이다. 디벨로퍼들이 이를 바라보는 기대감도 상당하다. 개발·운용·매각 등 복합적 이익을 노려볼 수 있는 '미래 먹거리'이기 때문이다. 성공적인 데이터센터 사업을 위해선 금융·건설·산업이 힘을 합친 설계와 실행력, 임차인을 밀착 관리할 수 있는 운영 능력 등이 필요하다는 게 전문가의 진단이다. 현철호 이지스자산운용 엑스퍼트그룹 대표(사진)는 27일 서울 중구 더플라자호텔에서 '도시 개발의 변곡점, 새로운 기회'라는 주제로 열린 '2022 더벨 디벨로퍼 포럼'에 참석해 '데이터센터 산업구조의 이해와 접근전략에 대해 발표했다. 데이터센터는 전산상의 데이터를 효율적으로 통합 및 관리하기 위해 서버 등을 운영하는 시설을 말한다. 과거에는 정보통신기술(IT) 관련 산업시설로서만 이해됐다면 최근에는 투자 자산으로서 부동산으로 주목 받고 있다. 현 대표는 "데이터센터는 산업용 인프라의 개념을 넘어서 개발 이후에 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 부동산으로서 인식이 자리 잡았다"며 "개발 참여자 주류가 자산운용사, 디벨로퍼 등으로 옮겨졌다"고 설명했다. 비슷한 관점에서 데이터센터를 분류할 때 사용 주체에 따라 자체데이터센터(Enterprise DC)와 상업용데이터센터(Colocation or Commercial DC)가 구분되는데 최근엔 상업용데이터센터의 시장 점유율이 커지고 있는 추세다. IT 업체가 직접 소유하지 않는 데이터센터가 늘어나면서 자산을 임대 및 전대하는 비즈니스 모델이 활성화될 것으로 보고 있다. 현 대표는 "데이터센터를 전문적으로 운영하는 오퍼레이터 시장이 커질 것"이라고 덧붙였다. 데이터센터 개발 시장의 성장 가능성은 무궁무진하다. 인공지능(AI)과 자율주행 등 4차 산업혁명 기술 혁신에 따라 데이터센터의 지속적인 성장이 예견되기 때문이다. 현 대표는 "많은 사람들이 데이터센터 공급과잉 걱정하지만 IT 산업의 성장은 상상하는 것 이상으로 파급력을 가져올 것"이라고 말했다. 이 가운데 데이터센터 개발의 진입장벽이 낮아지고 있는 점도 디벨로퍼 업계에 호재다. 현 대표는 "과거에는 전문가들만 개발에 참여했지만 최근에는 위탁운영이 가능해진만큼 정교한 개발 계획을 세운다면 에쿼티 및 PF 대출 등 자금 조달 및 개발이 누구나 가능하다"고 말했다. 투자 자산으로서 데이터센터의 가치 역시 과거보다 훨씬 상향됐다. 데이터센터가 대형화하는 동시에 고효율화되면서 단위당 수익이 높아졌다는 설명이다. 현 대표는 "디지털리얼티가 인수한 25메가와트 수전 용량의 데이터센터가 2017년 기준 1조원 수준이었다"며 "지금은 비슷한 규모의 데이터센터가 더 높은 가격으로 거래될 것"이라고 언급했다. 성공적인 데이터센터 개발을 위해선 전력 효율을 높이기 위한 기술개발, 부지선정의 중요성 등이 필요하다고 꼽았다. 먼저 전력과 관련해선 PUE를 낮춰야 한다고 주문했다. 그는 "사업자의 우수성은 PUE 얼마만큼 낮추느냐에 있다"며 "임차인도 PUE가 낮은 곳을 선호하는 만큼 운영 측면에서도 더 많은 매출을 올릴 수 있다"고 전했다. 부지 선정 역시 중요하다. 기본적으로 전기를 확보할 수 있고 물을 끌어올 수 있는 땅이 필요하다. 그는 "면적은 넓을수록 좋다"며 "우리나라는 아파트나 오피스를 지을 때 층을 많이 올리지만 데이터센터 운용 측면에서는 좋지 않다"는 설명을 덧붙였다. 다만 고객사의 수도권을 선호 현상으로 비수도권 개발이 본격화되는 데는 시간이 걸릴 것으로 봤다. 이 외에 철저한 사업 분석을 기반으로 한 개발 실행력, 국내 IT기업 들을 대상으로 한 임차인 밀착관리, 안정적인 운영능력의 확보 등이 필요하다고 덧붙였다. 현 대표는 "데이터센터 시장은 짧은 역사에 비해 수요가 안정적으로 증가하고 있고 지속적 성장도 예견된다"며 "이 같은 잠재력을 바탕으로 부동산, IT, 금융, ESG를 아우르는 산업으로 발돋움할 것"이라고 끝맺었다. 이날 축사자로 김승배 한국부동산개발협회 회장(사진·왼쪽)이 연단에 섰다. 김 회장은 "공간이 획기적으로 변화하면 도시의 회복탄력성을 높아진다"며 디벨로퍼 역할을 중요성을 설명하며 "저성장, 고비용, 인구감소 등 복합불황 시대 속에서 이번 포럼이 디벨로퍼가 어려움을 딛고 새게 도약할 수 있는 기회가 되기를 바란다"고 말했다. 사회를 맡은 민성훈 수원대학교 건축도시부동산학부 교수(사진)는 "그 어느때보다 미래에 대한 예측이 어려운 시기이지만 디벨로퍼는 항상 해답을 찾아 성장해 왔다"며 "부상하는 섹터인 데이터센터와 시니어하우징 개발 전략, 서울 도시정비계획 전망 및 과제를 공유함으로써 업계가 함께 머리를 맞대는 시간이 되길 바란다"고 전했다.